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房地产中介机构跑路,工商部门要被追责?别怕!弄清自身职责妥善应对  

2016-09-18 08:23:45|  分类: 执法研讨 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 前几年,全国房地产中介机构“跑路”现象频发,随着这些案件侦破工作的结束,目前各地已相继进入对相关职能部门追责的阶段。在这一阶段,除住建部门被纪检监察部门和检察机关列为被追责的重点部门外,很多地方的工商部门也被调查。而纪检监察部门和检察机关调查工商部门的依据是2013年住房城乡建设部和工商总局联合下发的《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》(建房〔2013〕94号)和《经纪人管理办法》。厘清工商部门在房地产中介市场管理中的职责,对我们避免被无辜追责至关重要。笔者为此对工商部门在房地产中介市场管理中的职责进行了认真梳理,供大家参考。

1994年7月5日公布自1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》第五十七条规定:“……设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。”第六十八条规定:“违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。”这是我国法律首次明确工商部门介入中介服务机构监管的规定。1995年10月26日国家工商局公布实施《经纪人管理办法》,开始全面介入中介市场管理,自此工商部门的“三定”方案中也增加了监管中介市场的职能。

但随着其他相关主管部门相继介入专业中介市场的监管,工商部门监管中介市场的职能逐渐弱化。以住建部门为例:1996年1月8日建设部发布实施《城市房地产中介服务管理规定》(于2001年8月15进行修正),开始全面介入房地产中介监管。顺应形势发展的要求,2004年8月24日国家工商总局公布实施经修改后的《经纪人管理办法》,对监管职能进行了调整,取消了发放经纪资格证书等职能。2010年10月27日住建部、发改委、人社部联合发布《房地产经纪管理办法》,对房地产中介市场的监管进入了新的阶段。

参照“新法优于旧法、特别法优于普通法”的法律适用原则,《房地产经纪管理办法》实施后,对房地产中介的管理职责已主要由住建部门行使。这在工商总局的相关答复中得到了体现。2015年6月23日,工商总局在《关于工商部门在房地产中介市场专项治理工作中职责的答复意见》中明确指出:“2013年住房城乡建设部和工商总局联合下发的《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》(建房〔2013〕94号)中,要求各地严肃查处十类房地产中介机构和经纪人员的违法违规行为。依据职责分工,工商部门应当对其中违反《经纪人管理办法》有关规定的行为进行处理,但住建部门对该行为有专门规定的,宜由住建部门依照其规定进行处理。”那么,住建部和工商总局联合下发的《关于集中开展房地产中介市场专项治理的通知》(建房〔2013〕94号,下称《联合通知》)中所说的十类违法违规行为,都有哪些属于住建部门有专门规定的呢?

我们把《联合通知》中所说的十类违法违规行为即“(一)发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;(二)诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;(三)采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;(四)协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;(五)违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;(六)侵占、挪用房地产交易资金的行为;(七)未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;(八)泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;(九)未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;(十)借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。”与《房地产经纪管理办法》相对照,不难看出:

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的前三项,即“(一)发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;(二)诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;(三)采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为”属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第(三)项所指的“以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务,诱骗消费者交易或者强制交易”的违法行为。最近南京市房管局查处的中介炒卖房号案件就是按《房地产经纪管理办法》第二十五条第(三)项定性、依据第三十七条进行处罚的(见新闻报道《房管局发布对中介炒卖房号处罚:取消网签资格、罚款3万》)。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第四项,即“(四)协助当事人签订阴阳合同规避交易税费的行为”属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第(五)项所指的“为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利”的违法行为。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第五项,即“(五)违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为”分别属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第(六)项所指的“改变房屋内部结构分割出租”、第(九)项所指的“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”、第(二)项所指的“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”的违法行为。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第六项,即“(六)侵占、挪用房地产交易资金的行为”属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第(七)项所指的“侵占、挪用房地产交易资金”的违法行为。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第七项,即“(七)未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为”属于《房地产经纪管理办法》第三十三条第(二)项所指的“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,未向委托人说明服务内容、收费标准等情况,并未经委托人同意的”违法行为。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第八项,即“(八)泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为”属于《房地产经纪管理办法》第二十五条第(四)项所指的“泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密,谋取不正当利益”的违法行为。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第九项,即“(九)未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为”,其中未取得营业执照的行为属于国家工商总局《经纪人管理办法》第十八条第(一)项所指的“未经登记注册擅自开展经纪活动”的违法行为;未在房地产主管部门备案的行为违反了《房地产经纪管理办法》第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内,到所在直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案。”的规定。

——《联合通知》中所说的十类违法违规行为中的第十项,即“(十)借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为”属于房地产经纪人员资格证书和注册证书的管理问题,当然应由发证部门即住建部门管理。

综上,《房地产经纪管理办法》实施后,工商部门在房产中介市场管理中仅有对《联合通知》第(九)项中的“未取得营业执照……擅自从事房地产经纪服务的行为”进行监管的职责了,其余职责均应由住建部门及物价等相关部门行使。这一精神在2016年7月29日住建部等七部门联合发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(下称《联合意见》)中得到了充分体现。《联合意见》第十五条明确规定:“市、县房地产主管部门负责房地产中介行业管理和组织协调,加强中介机构和从业人员管理;价格主管部门负责中介价格行为监管,充分发挥12358价格监管平台作用,及时处理投诉举报,依法查处价格违法行为;通信主管部门负责房地产中介网站管理,依法处置违法违规房地产中介网站;工商行政主管部门负责中介机构工商登记,依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构;金融、税务等监管部门按照职责分工,配合做好房地产中介行业管理工作。”

2016年4月29日国家工商总局以第86号令发布《关于废止和修改部分工商行政管理规章的决定》,正式废止《经纪人管理办法》,《联合意见》中确定的工商部门仅负责“依法查处未办理营业执照从事中介业务的机构”的职责与废止《经纪人管理办法》的精神高度契合。

面对纪检监察部门和检察机关的调查,我们基层执法人员既要积极配合,又要讲明我们的法定职责,做到该我们承担的责任我们绝不推卸,但不该我们承担的责任我们也绝不当“冤大头”。这既是对自己负责,也是对我们整个工商部门负责。

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